Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hệ thống bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013 hết hiệu lực vào ngày 31/12/2025. Từ 1/1/2026, các địa phương sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới.

Áp dụng bảng giá đất lần đầu

Cụ thể, từ ngày 1/1, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng. Hàng năm, UBND cấp tỉnh tiếp tục trình HĐND quyết định việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết, bảng giá đất cũng có thể được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung ngay trong năm trên cơ sở quyết định của HĐND cấp tỉnh.

Theo quy định mới, bảng giá đất không còn được ban hành theo chu kỳ cố định 5 năm như trước mà sẽ được xây dựng, cập nhật hàng năm. Việc điều chỉnh thường xuyên nhằm bảo đảm giá đất do Nhà nước công bố bám sát hơn diễn biến thị trường, kịp thời phản ánh các yếu tố cung - cầu, hạ tầng cũng như mức độ phát triển của từng khu vực.

Điểm thay đổi quan trọng nhất của bảng giá đất mới là giá đất được xác định chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất, thay vì áp dụng khung giá mang tính bình quân như trước đây. Việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, dựa trên hệ thống dữ liệu đất đai, thông tin giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, chuyển nhượng, cùng các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và mục đích sử dụng đất.

Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được kỳ vọng sẽ từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá” giữa giá Nhà nước và giá thực tế, nguyên nhân gây thất thu ngân sách, phát sinh khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và làm méo mó thị trường đất đai trong thời gian dài.

Với cơ chế mới, nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp sẽ được xác định sát thực tế hơn, đồng thời giúp Nhà nước tăng hiệu quả quản lý, minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Theo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua vào tháng 12/2025, bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Cũng từ ngày 1/1, người dân chỉ cần nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì mức 100%.

Theo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, trường hợp đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở khi được công nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sang đất ở; hoặc đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa để chuyển quyền, hay do đo đạc bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 tách thành thửa riêng, thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, áp dụng đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu bằng 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu bằng 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất).

Người dân có thể được hoàn tiền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Nghị quyết mới còn quy định chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, đối với các trường hợp từ ngày 1/8/2024 đến trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực, hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở hoặc từ đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa, thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính được xử lý theo Nghị quyết này.

Trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế, cơ quan thuế sẽ tính lại và điều chỉnh số tiền phải nộp; người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp (nếu có) theo quy định.

Trường hợp đã nộp tiền, người sử dụng đất được đề nghị cơ quan thuế tính lại; nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả thông qua bù trừ vào các nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc nghĩa vụ tài chính khác, trường hợp không còn nghĩa vụ thì được hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật.

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm

Nghị quyết kéo dài thời gian miễn thuế đất nông nghiệp cũng có hiệu lực từ 1/1/2026. Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp sẽ được miễn thuế đất này tới hết 2030, tức thêm 5 năm.

Trường hợp Nhà nước giao đất nhưng tổ chức, cá nhân không trực tiếp sử dụng và cho đơn vị khác thuê lại để sản xuất nông nghiệp, họ phải nộp 100% thuế đất nông nghiệp trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi đất.

Theo Bộ Tài chính, việc miễn thuế đất nông nghiệp sẽ khuyến khích tập trung đất đai để sản xuất quy mô lớn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn theo hướng hiện đại hóa.